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固定資産の交換特例


 固定資産を交換した場合、いったん自分の資産を譲渡し、相手方から資産を購入したとされ、譲渡所得として所得税・復興特別所得税・住民税(譲渡税)が課税されます。
 ただし、次の要件を満たした場合、譲渡はなかったものと見なされ譲渡税が課されません。これを「固定資産の交換特例」といいます。なお、交換差金の授受がある場合、受け取った交換差金部分については譲渡税の課税が行われます。
(1)交換資産はそれぞれの所有者が1年以上所有している固定資産であること(棚卸資産は適用不可)。
(2)交換取得資産は交換の相手方が交換のために取得した物ではないこと。
(3)交換資産は、土地、建物および機械装置などに限られ、かつ、その種類が同じ物であること。
(4)取得資産は、譲渡した資産の譲渡直前の用途と同一用途に供されること。
(5)交換の際における両資産の時価の差額がいずれか多い方の時価の20%以下であること。
 この特例を受けるためには、(3)の要件にあるように土地と土地というように同一種類の資産の交換でなければなりません。仮に、土地と土地付き建物を交換したときは、建物部分は交換差金と見なされます。また、(4)の取得資産が同一用途に供されているかどうかは、土地の場合、宅地、田畑、山林などの区分により判定されます。なお、駐車場(登記地目は雑種地)と宅地とを交換した場合、その駐車場土地の現況や周辺土地の利用状況から、いつでも建物を建てることができる状態と認められるときは、宅地と宅地との交換であると見なされ(4)の要件を満たすものとして取り扱われます。
 (5)の要件については、通常第三者間での等価交換であれば、両資産の時価は一致していると見なされます。一方、親族間の交換のときは、付近の売買実例や相続税評価額などを基に適切な時価を算定した上で要件を満たすかどうか判断する必要があります。 相続人が農地を相続または遺贈により取得し、引き続き農業経営む場合、一定の要件の下、農業投資価格に基づき計算した相続税を納税し、路線価などによる通常評価に基づき計算した相続税との差額については、相続人が農業を継続していることを条件に、将来その相続人が亡くなった時点において免除されます(市街化区域外にある農地で平成21年12月14日以前から納税猶予の特例を受けている場合、または、農地が三大都市圏の特定市以外の市街化区域にある場合、申告期限から20年で猶予税額が免除される)。農業投資価格は通常評価に比べかなり低い金額となっていますので、その農地に係る相続税の大部分の納税が猶予されることになります。これを農地に係る相続税の納税猶予といいます。ただし、その農地が三大都市圏の特定市の市街化区域にあるときは、その農地が生産緑地指定を受けていなければ納税猶予は受けられません。
 なお、納税猶予を受けている農地について、免除前にその全部または一部を譲渡・転用などした場合、原則として、譲渡・転用などの面積が農地面積の20%超のときは納税猶予の全部が、20%以下のときはその面積に対応する部分の猶予が打ち切られ、猶予税額および当初の納期限から納税までの期間に係る利子税を納めなければなりません。
 相続税の納税猶予を受けるときは、次の書類を相続税の期限内申告書に添付する必要があります。
(1)相続人が納税猶予の適用要件に該当することを証明した「適格者証明書」
(2)その農地が三大都市圏の市街化区域にあるときは生産緑地であることの証明書
(3)担保提供に関する書類
 このうち(1)の「適格者証明書」は各市町村の農業委員会に証明願を提出し、毎月の定例会による審議を経て発行されます。証明願には相続人全員の署名および実印の押されている遺産分割協議書または遺言書の写しの添付が必要です。

JA全中・JAまちづくり情報センター顧問税理士 柴原 一

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